Долевое строительство: частые вопросы

Какая неустойка положена, если застройщик задержал передачу квартиры?

За каждый день просрочки застройщик платит 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора; если участник — гражданин, неустойка двойная. Верховный Суд применяет ключевую ставку на последний день срока передачи по договору ко всему периоду просрочки. Неустойка начисляется до подписания передаточного акта: с этого момента обязательства застройщика считаются исполненными. Дни, когда она не начислялась по постановлениям Правительства РФ № 479 и № 326, учитывает калькулятор.

Основание: ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве; ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве; Определение ВС РФ от 27.02.2024 № 127-КГ23-18-К4; Калькулятор неустойки по ДДУ.

Подробнее: Калькулятор неустойки по ДДУ · Претензия застройщику: просрочка передачи квартиры

Может ли застройщик сам перенести срок передачи квартиры?

Если дом не может быть достроен в срок, застройщик не позже чем за два месяца до его истечения обязан сообщить об этом участнику и предложить изменить договор. Сам срок меняется в порядке, установленном ГК РФ: договор считается измененным с момента заключения соглашения сторон. Пока соглашение не подписано, просрочка считается от прежнего срока; соглашение, подписанное уже во время просрочки, по общему правилу меняет обязательства только на будущее.

Основание: ч. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве; п. 3 ст. 453 ГК РФ; Определение ВС РФ от 14.05.2019 № 41-КГ19-12.

Подробнее: Что делать: застройщик задерживает квартиру или сдал с недостатками

За какие периоды неустойка по ДДУ не начисляется?

По постановлению Правительства РФ № 479 из периода начисления неустойки за просрочку передачи исключены дни с 29.03.2022 по 30.06.2023, по постановлению № 326 в редакции от 30.12.2025 — с 22.03.2024 по 31.12.2025. С 25.02.2022 по 30.06.2023 неустойка считается по ставке не выше ключевой на 25.02.2022 (9,5 %), с 01.07.2023 по 31.12.2025 — не выше ключевой на 01.07.2023 (7,5 %). Если срок передачи истек внутри такого периода, а просрочка продолжилась после него, суды могут по-разному решить, применять ли предельную ставку ко всему периоду, — калькулятор показывает обе суммы. Даты вступления постановлений в силу приводит Верховный Суд. Правительство уже несколько раз меняло эти сроки, поэтому редакцию постановления проверьте на дату расчета.

Основание: ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве; Что делать: застройщик задерживает квартиру или сдал с недостатками (шаг 4); Определение ВС РФ от 09.12.2025 № 9-КГ25-14-К1; Калькулятор неустойки по ДДУ.

Подробнее: Калькулятор неустойки по ДДУ

Можно ли не подписывать акт приема квартиры, если в ней недостатки?

До подписания передаточного акта участник вправе потребовать от застройщика составить акт о несоответствии квартиры требованиям к качеству и не подписывать передаточный акт, пока застройщик не устранит недостатки, не уменьшит цену или не возместит расходы. Если же участник уклоняется от подписания без такой причины, а застройщик исполнил свои обязательства, застройщик освобождается от неустойки. Односторонний акт застройщик вправе составить только через два месяца после срока передачи и при сведениях о получении участником сообщения о готовности.

Основание: ч. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве; ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве; ч. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве.

Подробнее: Претензия застройщику: недостатки квартиры

Что делать, если недостатки квартиры обнаружились уже после подписания акта?

Требования о недостатках можно предъявить застройщику письменно или сразу в суд, если недостатки выявлены в гарантийный срок. Гарантийный срок на квартиру — не меньше трех лет со дня передачи, если иное не предусмотрено договором, на инженерное оборудование — не меньше трех лет, на отделку — не меньше одного года. По своему выбору можно требовать устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену или возместить расходы на устранение. Застройщик не отвечает, только если докажет нормальный износ, нарушение правил эксплуатации или ненадлежащий ремонт самим участником.

Основание: ч. 6 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве; ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве; Претензия застройщику: недостатки квартиры.

Подробнее: Претензия застройщику: недостатки квартиры

Какой штраф суд взыщет с застройщика: 50 % или 5 %?

По действующей редакции Закона об участии в долевом строительстве суд взыскивает с застройщика штраф 5 % от присужденной суммы, если требования гражданина, заключившего договор для личных нужд, не были удовлетворены добровольно. Меры ответственности застройщика установлены этим законом исчерпывающе, а Закон о защите прав потребителей применяется только в неурегулированной им части. Статья 10 действует в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ: если срок добровольного удовлетворения истек раньше, суд может применить прежние правила, поэтому проверьте переходные положения этого закона. Если же этот срок истек в период с 29.03.2022 по 30.06.2023 или с 22.03.2024 по 31.12.2025, суд может отказать в штрафе: для постановления Правительства РФ № 479 так ответил Верховный Суд (Обзор судебной практики № 2 (2023), вопрос 2), постановление № 326 содержит сходные правила.

Основание: ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве; ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве; Что делать: застройщик задерживает квартиру или сдал с недостатками (шаг 4).

Подробнее: Исковое заявление к застройщику

Куда подать иск к застройщику и нужно ли платить госпошлину?

Иск о защите прав потребителей можно подать по своему выбору: по адресу застройщика, по своему месту жительства или пребывания, по месту заключения или исполнения договора. Госпошлину истец по такому иску не платит, если цена иска не больше 1 000 000 руб. Имущественный спор с ценой иска не больше 100 000 руб. рассматривает мировой судья.

Основание: ч. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей; п. 3 ст. 333.36 НК РФ; Исковое заявление к застройщику.

Подробнее: Исковое заявление к застройщику

Может ли суд снизить неустойку застройщика?

Суд вправе уменьшить явно несоразмерную неустойку, но если обязательство нарушил предприниматель, — только по его заявлению. Несоразмерность должен доказать застройщик, а суд — указать мотивы уменьшения. Верховный Суд отменял решения, где неустойку снижали без заявления застройщика или без конкретных мотивов.

Основание: п. 1 ст. 333 ГК РФ; ч. 1 ст. 56 ГПК РФ; Определение ВС РФ от 31.01.2023 № 18-КГ22-139-К4.

Подробнее: Исковое заявление к застройщику

Другие темы

• РазводРасторжение брака через ЗАГС и через суд: порядок, документы, сроки, госпошлина.
• АлиментыАлименты на детей и на супруга: размер, судебный приказ или иск, задолженность, неустойка, индексация.
• ДетиМесто жительства ребенка и порядок общения с ним, участие органа опеки.
• ОСАГОСтраховое возмещение после ДТП: ремонт или деньги, сроки, неустойка, штраф, требования к виновнику.
• Финансовый уполномоченныйОбязательный досудебный порядок: обращение, сроки рассмотрения, решение и что делать дальше.
• КАСКОДобровольное страхование автомобиля: отказ и недоплата, претензия, неустойка, иск.
• Суд и срокиПодача иска, процессуальные сроки, обжалование, судебный приказ и заочное решение.
• ГоспошлинаСколько платить в суде общей юрисдикции и кто освобожден от уплаты.
• Банкротство гражданинаБанкротство через МФЦ и через арбитражный суд: условия, документы, расходы, что останется, какие долги не спишут, последствия.
• Долги и распискиВзыскание долга по расписке и договору займа: судебный приказ или иск, проценты, исковая давность.
• Защита прав потребителейВозврат и обмен товара, сроки ответа продавца, неустойка 1 % и штраф 50 %.
• Судебные приставыИсполнительное производство: удержания из зарплаты, прожиточный минимум, срок исполнительного листа, жалоба на пристава.
• Жилье и недвижимостьЗалив квартиры, выписка бывшего члена семьи, самовольная постройка.
• Военнослужащие и выплатыВыплаты семье погибшего военнослужащего: страховая сумма и единовременное пособие, кто получает, сроки, лишение права на выплаты, иждивение, пропавшие без вести.